Asuntokaupan asiakirjat / Artikkelit

  Asuntokaupassa pätevät perinteiset kaupanteon lait: kun ostajan ja myyjän näkemykset asunnon hinnasta ja kaupan ehdoista kohtaavat, syntyy kaupat. Asunnon ostotarjous on yksi keskeinen vaihe ja dokumentti asunnon myyntiprosessissa.

Asunnon ostotarjous on syytä laatia huolella

Asunnon ostotarjous on asuntokaupan tärkeimpiä dokumentteja. Siksi sekä asunnon myyjän että ostajan on syytä varmistaa, että asunnon ostotarjouksesta käyvät ilmi tarvittavat tiedot ennen tarjouksen lähettämistä tai hyväksymistä. Ostotarjous on syytä tehdä aina kirjallisesti. Yleinen käytäntö asuntokaupassa on se, että asunnon ostaja voi tehdä esimerkiksi sähköpostitse vapaamuotoisen tarjouksen, josta selviää kaupan kohde, kauppahinta, kaupan ehdot (esimerkiksi toive asunnon vapautumisesta) ja tarjouksen voimassaoloaika. Kun myyjä hyväksyy sähköpostitse tehdyn tarjouksen, tehdään vielä varsinainen ostotarjous kirjallisessa muodossa ja molemmat sopijaosapuolet allekirjoittavat tarjouksen. Nykyään asuntokaupan sopimusten allekirjoittamiseen voidaan käyttää myös sähköistä allekirjoitusta. Asunnon ostotarjouksesta tulee selvitä vähintään seuraavat tiedot:

• kaupan kohde
• kauppahinta
• omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen
• kaupantekopäivä
• tarjouksen voimassaolo
• myyjän ja ostajan henkilötiedot
• kaupan muut ehdot, kuten esimerkiksi oman asunnon myyntiehto ja ostotarjouksen perumismaksu.

  Kun kaupan kohteena on kiinteistö, on käytäntö hieman erilainen. Kiinteistön kaupassa puhutaan kiinteistön esisopimuksesta, jota voidaan pitää ostotarjoukseen verrattavana dokumenttina. Kiinteistön esisopimus on alustava sopimus kiinteistön kaupasta, ja siinä määritellään muun muassa kaupan kohde ja ehdot. Esisopimus on tehtävä kirjallisesti, ja kaupan osapuolten tulee allekirjoittaa sopimus. Lisäksi julkisen kaupanvahvistajan tulee vahvistaa kiinteistön esisopimus osapuolten ollessa läsnä. Jos kiinteistön esisopimus ei täytä lain vaatimuksia, eivät sopimuksen ehdot sido kumpaakaan osapuolta. Tämän takia esisopimus on syytä laatia erittäin huolellisesti. Usein onkin järkevää jättää sopimuksen laadinta ammattilaisen, kuten esimerkiksi kiinteistönvälittäjän, hoidettavaksi.  

>> Tiedätkö asuntosi arvon? Kokeile hintatestiämme ja saat tarkan ja ajantasaisen arvion asuntosi hinnasta <<

Mitä tulisi huomioida asunnon ostotarjouksessa?

Ostotarjous myyjän näkökulmasta

Kun asunnon myyjä saa myynnissä olevasta asunnostaan ostotarjouksen, on syytä säilyttää maltti eikä tehdä hätiköityjä päätöksiä. Mitä asunnon myyjän tulisi ostotarjouksesta huomioida?

Tarjottu kauppahinta

Asunnon myyjän näkökulmasta tärkeää on tietenkin se, mitä asunnosta tarjotaan. Asuntokaupan tarjousvaihe on usein ostajan ja myyjän välistä ”tunnustelua”, jossa molemmat osapuolet pyrkivät pääsemään omalta kannaltaan parhaaseen lopputulokseen. Asunnon oikealla hinnoittelulla on suuri merkitys asuntokaupassa. Asunnon ostaja tarjoaa usein alle pyyntihinnan kokeillakseen myyjän kipurajaa. Asunnon myyjän näkökulmasta asuntoa ei saa ylihinnoitella, mutta toisaalta hintapyyntöä ei ole syytä asettaa liian matalalle. ”Koska ostaja kuitenkin tinkii, tulee hintapyyntö laittaa mahdollisimman korkeaksi.” Vaikka tämä voisi tuntua oikealta, näin ei kuitenkaan ole. Itse asiassa monesti liian korkea hintapyyntö johtaa pienempään toteutuneeseen kauppahintaan. Useimmiten asunnon ostaja haluaa tinkiä tarjouksessaan alkuperäisestä hintapyynnöstä. Siksi asunnon myyjän ei ole syytä myöskään alihinnoitella asuntoa. Oikean hinnan asettaminen vaatii asunnon myyjältä erityisesti perehtymistä oman alueen toteutuneisiin myyntihintoihin.

Ostotarjouksen muut ehdot

Tarjotun kauppahinnan lisäksi myyjän on syytä käydä läpi muut tarjouksen ehdot, kuten

• asunnon tai kiinteistön vapautumiseen liittyvät ehdot
• ostajan lainansaantiin tai oman asunnon myyntiin liittyvät ehdot.

Ostajan lainansaantiin tai oman asunnon myyntiin liittyvät ehdot ovat hankalia asunnon myyjän näkökulmasta. Jos esimerkiksi pankki ei myönnä ehdollisen tarjouksen tehneelle ostajalle asuntolainaa, ei tarjous ole sitova. Siksi asunnon myyjän on syytä asettaa ehdottomat ostotarjoukset etusijalle. Kokonaisuudessaan asunnon myyjän on syytä tarkistaa ostotarjouksessa määritellyt asiat ja ehdot, sillä hyväksytty ostotarjous on sitova. Vaikka asuntoneuvotteluja käytäisiinkin sähköpostitse, vaadi ostajalta tarjouksen hyväksymisen jälkeen kirjallinen ostotarjous, jonka molemmat osapuolet allekirjoittavat.

Ostotarjous ostajan näkökulmasta

Kun asunnon ostaja löytää kiinnostavan asunnon tai kiinteistön, tulee hänen tehdä ostotarjous. Mutta mitä asioita asunnon ostajan on syytä huomioida?

Tarjottava kauppahinta

Kauppahinnan määrittäminen ostotarjoukseen on usein ostajan näkökulmasta haastavaa. Asunnosta tarjottavaa hintaa pohdittaessa on hyvä tutustua alueen hintatasoon. Etsi asuntoportaaleista (kuten oikotie.fi ja etuovi.com) samalla alueella myynnissä olevia, vastaavan tyyppisiä asuntoja ja tarkastele asuntojen hintapyyntöjä. Muista kuitenkin, että hintapyynnöt eivät kerro alueen oikeaa hintatasoa, vaan parhaan kuvan saat selvittämällä alueen toteutuneet kauppahinnat.

Tarjouksen voimassaoloaika

Asunnon ostaja määrittää tarjoukseen voimassaoloajan, joka on syytä pitää riittävän lyhyenä. Näin asunnon myyjän pitää reagoida nopeammin eikä myyjällä ole aikaa jäädä liiaksi empimään ja pohtimaan tarjousta. Aseta ostotarjouksen voimassaolo korkeintaan muutamaan vuorokauteen. Kiinteistön esisopimuksesta on syytä huomioida, että mikäli esisopimuksessa ei ole asetettu takarajaa kaupantekohetkelle, on esisopimus voimassa viisi vuotta esisopimuksen vahvistamispäivämäärästä lukien.

Asunnon tai kiinteistön vapautuminen

Kun olet ostamassa uutta asuntoa tai kiinteistöä, haluat todennäköisesti saada uuden asuntosi käyttöön mahdollisimman pian. Voit myös olla tilanteessa, jossa nykyinen asuntosi on jo myyty ja sen luovutuspäivämäärä sovittu. Muista siis lisätä asunnon ostotarjoukseen ehto asunnon vapautumisesta.

Ostotarjouksen muut ehdot

Ehdolliset ostotarjoukset ovat asuntokaupassa mahdollisia. Ostaja voi halutessaan asettaa tarjoukseen esimerkiksi ehdon, että tarjous astuu voimaan vasta, kun ostajan nykyinen asunto on myyty. Toinen yleinen ostajan ehto voi olla ns. lainansaantiehto. Jos ostaja ei jostain syystä saakaan laina-asioita järjestettyä pankkinsa kanssa, ostotarjous ei ole sitova. Ehdollisissa ostotarjouksissa sovitaan yleensä jokin määräaika, jonka ajan asunnon myyjä pidättäytyy myymästä asuntoa toiselle ostajalle. Jos sovittu ehto (kuten lainansaanti tai ostajan oman asunnon myynti) ei toteudu, sopimus raukeaa.

Ostotarjouksen ehtojen vaikutukset ja peruminen

Asuntokauppaan liittyvissä sopimuksissa sovelletaan oikeustoimilakia, jonka mukaan sopimus syntyy, kun myyjä hyväksyy ostajan tekemän tarjouksen. Asuntokaupassa kaupasta vetäytyminen ilman korvauksia on mahdollista tietyissä olosuhteissa:

• Ostotarjous on ehdollinen (esimerkiksi ostaja asettanut ehdon oman asuntonsa myynnistä) ja kyseinen ehto ei täyty.
• Asunnon ostotarjous tai kiinteistön esisopimus ei täytä lain asettamia vaatimuksia.
• Ostajalle on annettu virheellistä tai puutteellista tietoa kaupan kohteena olevasta asunnosta tai kiinteistöstä.

Ostotarjouksen tai kaupan peruminen

Asuntokaupan peruminen syistä, jotka poikkeavat edellä mainituista, johtaa korvausvelvollisuuteen. Jos ostaja peruu tarjouksensa ja vetäytyy kaupasta, jää ostajan maksama käsiraha myyjälle. Asunnon ostotarjouksen ehdoissa voi olla myös määriteltynä vakiokorvaus, jonka sopimusta rikkova osapuoli joutuu maksamaan toiselle osapuolelle. Yleisesti voidaan siis todeta, että ostotarjouksen peruminen asunnon myyjän hyväksynnän jälkeen tulee kalliiksi.  

Kiinteistönvälittäjä auttaa asunnon myyjää tarjousneuvotteluissa

Ostotarjousten käsittely ja hintaneuvottelujen käyminen ovat keskeinen osa välittäjän työtä. Asunnon hintaneuvotteluissa yhdistyvät järki ja tunteet – ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä osaa lukea tilanteen ja pyrkii saamaan asunnosta parhaan mahdollisen hinnan. Ennen asunnon ostotarjouksen tai kiinteistön esisopimuksen hyväksymistä asunnon myyjän on siis syytä varmistaa, että tarjous ja sen ehdot noudattavat asetettuja lakeja ja säädöksiä. Kun käytät kiinteistönvälittäjää asunnon myynnissä, varmistat, että kaikki asuntokauppaan liittyvät sopimukset ja dokumentit laaditaan oikein.   Kaipaatko vinkkejä asunnon ostoon? Lataa maksuton asunnon ostajan muistilista!