Asuntokaupan termit ja sanasto

Arjen digitalisoitumisen myötä tekoäly on tullut osaksi myös asuntokauppaa. Kun tekoäly arvioi kodin markkinahinnan, yhä useammalle tulee halu myydä asuntonsa itse. Ennen kuin hyppäät oman elämäsi kiinteistönvälittäjäksi digitaalisten palveluiden turvin, lue mitä kannattaa huomioida.

Tekoälyn ja teknologian kehittymisen myötä markkinoille on ilmestynyt uusia digitaalisia palveluita, jotka tuovat uusia mahdollisuuksia asuntomarkkinoille. Suomessa näitä ovat esimerkiksi Kodit.io ja Blok. Maailmalla toimii lukuisia erilaisia digitaalisia palveluita, kuten esimerkiksi Opendoor. "Digitalisoituminen on hyvä asia. Monia rutiineja voidaan automatisoida, kommunikointia voidaan helpottaa ja asioiden hoitoa nopeuttaa", kertoo RE/MAX Suomen toimitusjohtaja, Pasi Aalto.

Digitaalisten palveluiden avulla asuntojen omistajat voivat itse myydä asuntonsa ilman ylimääräisiä välikäsiä ja kiinteistönvälittäjälle maksettavia välityspalkkioita. Ilmiötä kutsutaan kevytvälittämiseksi tai virtuaalivälittämiseksi. Yksi näiden digitaalisten palvelujen muoto on ns. iBuyer-konsepti. Digitaaliset palvelut eivät kuitenkaan ole ilmaisia – esimerkiksi iBuyer-konseptissa asunnot ostetaan alennuksella, ne usein remontoidaan ja myydään kalliimmalla.

Toisen tyyppisessä mallissa yritys laskuttaa hallinnollisten palveluiden hoitamisesta ja omistaja yrittää myydä asunnon parhaalla mahdollisella hinnalla. Digitaalisuudella tarkoitetaan menetelmää, jota käytetään datan syöttämisessä, käsittelyssä, siirrossa, tallennuksessa ja esittämisessä, ja jossa data esitetään täsmällisinä arvoina. Kevytvälittämisessä hyödynnettävät palvelut toimivat osaksi tekoälyn avulla. Tekoälyllä tarkoitetaan konetta, joka oppii asioita sille syötetyn datan perusteella. Kaikki digitaaliset palvelut eivät kuitenkaan ole tekoälyavusteisia.

 

Digitaalisten palveluiden tavoitteena ajan ja rahan säästäminen

Asuntojen myyntiä helpottavia digitaalisia palveluita tarjoavat yritykset haluavat nopeuttaa ja helpottaa asuntojen myyntiprosessia. Jotkut palvelut perustuvat siihen, että tekoäly arvioi asunnon hinnan järjestelmään syötetyn tiedon perusteella. Samalla yritykset ottavat näennäisesti pienemmän palkkion toteutuneesta myyntihinnasta kuin kiinteistönvälittäjät.

"Virtuaalivälittäjät hoitavat helpoimman osan välityksestä ja siksi asiakas maksaakin vain osan palkkiosta. Ibuyer-konseptissa, ostopalveluissa – yritykset laskevat katteekseen normaalisti 7-8%, eli asiakas myy heille asunnon halvemmalla kuin mitä saisi markkinoilta. Nämä palvelut tosiaan eivät välttämättä ole edullisempia, vaan erilaisia", Aalto kommentoi.

Hinta-arviossa huomioidaan myös jo olemassa oleva data toteutuneista myyntihinnoista, asunnon sijainti, asunnon ja taloyhtiön kunto, asunnon koko, sekä alueelliset tekijät. Pitkälle kehittynyt tekoäly osaa antaa osviittaa jopa tietyn alueen tulevaisuudennäkymistä.

Digitaalisten palveluiden tarkoitus on mahdollistaa se, että asunnon omistajan on yhä helpompaa myydä kotinsa itse nopeasti ilman kiinteistönvälittäjän palveluita. Palvelun tarjoajien mukaan tällä tavalla asunnon omistaja voi säästää useita tuhansia euroja, kun kiinteistönvälittäjälle maksettavaa välityspalkkiota ei tarvitse maksaa. Digitaaliset palvelut toimivat helpoissa kohteissa, esimerkiksi kasvukeskusten yksiöissä ja kaksioissa – muissa kohteissa ei niinkään.

Tekoälyn tiedot asunnosta voivat olla puutteellisia

RE/MAX Suomen toimitusjohtaja Pasi Aallon mukaan kiinteistönvälittäjät pystyvät toistaiseksi arvioimaan asunnon hinnan tekoälyä paremmin. Tekoälyn voi olla myös vaikeaa arvioida asunnon markkinahintaa alueilla, joissa niitä myydään vähemmän, sillä usein arvion pohjana tarvittavaa dataa ei ole tarpeeksi olemassa.

"Hinnoittelupalvelut käyttävät pääosin samaa dataa kuin kiinteistönvälittäjät, mutta suppeammin. Tekoälyn tekemä hinnoittelu perustuu Suomessa vielä manuaaliseen tekemiseen. Välittäjä pystyy huomioimaan hinnoittelussa asunnon kunnon tekoälyä yksityiskohtaisemmin, sekä tontin omistuksen, näkymät, naapuruston, kunnon, kysynnän, tarjonnan, asiakkaan elämäntilanteen, kiinteistöihin liittyviä moninaisuuksia unohtamatta", Aalto kertoo.

On myös hyvä huomioida, että mikäli asuntoa lähtee myymään itse, ostajaehdokkaat saattavat kysyä asioita tai heille pitäisi kertoa asioita, joihin ei itse osata vastata. Tällöin kiinteistönvälittäjän asiantuntemus on paikallaan. - Tekoälyn käytössä haasteeksi voi tulla myös se, että sillä ei ole tietoa kohteen tietyistä yksityiskohdista, kuten esimerkiksi taloyhtiön kunnosta, todellisesta kysynnästä tai vaikkapa asunnon mahdollisesta vaurioista. Näitä tietoja harvoin on asunnon omistajallakaan, hän lisää. Aallon mukaan asunnon hinnoittelu verkossa on aina arpapeliä, sillä kone ei voi vielä ottaa huomioon asioita, joita paikan päällä välittäjä voi huomioida. Välitysketjuilla on omilla sivuillaan asunnon arviointityökaluja ja ne ovat vähintäänkin yhtä tarkkoja arvoissa, kuin uusien start up -yritysten arviointityökalut.

Kiinteistönvälittäjän asiantuntemukselle on paikkansa

Asunnon itse myymisessä ja digitaalisten palveluiden käyttämisessä riskinä voi olla se, että myyjä päätyy myymään asunnon markkinahintaa pienemmällä hinnalla, mikä ei tietystikään ole myyjän kannalta hyvä ratkaisu. Vastaavasti jos asunnon myyntihinta arvioidaan liian korkeaksi, myyminen on vaikeampaa ja myyntiaika pitenee.

"Asunnon saa myytyä käytännössä kuka vaan – kysymys onkin yleensä hinnasta ja siitä, että minimoidaan mahdolliset tulevat riidat. Eräs asiakas myi asunnon 300.000 eurolla säästäen välityspalkkiossa. Kuukausi myöhemmin tämä ostaja myi asunnon välittäjän toimesta 360.000 eurolla. Välittäjän hinnasta tinkiminen tai hyvän välittäjän käyttämättä jättäminen ei siis läheskään aina ole rahallisesti järkevää", Aalto kommentoi.

Välittäjän ammattitaitoa tarvitaankin usein hintaneuvotteluja käydessä

"Parhaan hinnan saamisessa ratkaisevat usein neuvottelutaidot. Osaatko myydä? Onko sinulla aikaa myydä asuntoa potentiaalisille ostajille silloin, kuin heille sopii? Miten varmistat, että saat asunnosta parhaan hinnan? Mikäli ei itse ole kova myymään ja hyvä neuvottelemaan, usein asunto tulee myytyä liian halvalla tai jää myymättä", hän lisää.

Yleistyvätkö riitatilanteet kevytvälittämisen myötä?

RE/MAXin vuoden 2018 vuosikatsauksessa arvioitiin, että vuonna 2019 asuntokaupan riitatilanteiden määrä tulee kasvamaan kevytvälittämisen yleistyessä.

"Vaikka näitä palveluja tarjotaan kiinteistönvälityspalveluina, niissä ei ole mitään takeita myynnin aikana annettujen tietojen riittävyydestä tai paikkansa pitävyydestä. Mitä jos kaikki ei mene kuten pitäisi? Kuka silloin ottaa vastuun? Omistajien myydessä asuntonsa itse, kuluttajaviranomaiset eivät ole apuna. Kun käyttää välittäjää, on automaattisesti kuluttajasuojan piirissä", Pasi Aalto kommentoi.

Tutkimusten mukaan asuntokaupan riitojen pääasiallisena syynä ei ole se, että ostajalla ja myyjällä olisi kohteesta väärät tiedot. Syy on yleensä se, ettei tietoja ja niiden merkitystä ole ymmärretty oikein.

"Mikäli kevytvälittäjien “omistaja esittelee” -palvelut yleistyvät, samoin tekevät myös asuntokaupan riitatilanteet. Tämän vuoksi myös kiinteistönvälittäjän asiantuntemusta tarvitaan. Digitaaliset palvelut ovat ehdottomasti hyvä asia, kunhan tiedostaa riskit ja osaa varautua niihin", hän lisää.

Digitaalisuus osa asuntokaupan tulevaisuutta

Mistä tietää riittävätkö rahkeet asunnon itse myymiseen digitaalisten palveluiden avulla vai kääntyäkö kiinteistönvälittäjän puoleen?

"Jos on aikaa, osaamista ja tietoa – ja haluaa asunnon itse ehdottomasti myydä, silloin voi hyödyntää digitaalisia lisäpalveluja, jotka helpottavat rutiineja. Mikäli kone tuottaa paremman tuloksen ja asiakaskokemuksen kuin kiinteistönvälittäjä, niin silloin kannattaa tietysti suosia konetta", Aalto kommentoi.

"Mikäli haluaa minimoida riskit ja vaivannäön, sekä varmistaa, että saa asunnosta parhaan mahdollisen hinnan, suosittelen välittäjän käyttöä. Etuna ovat myynti- ja neuvottelutaidot, sekä se, että välittäjällä on aikaa esitellä asuntoja ja vastata ostajien yhteydenottoihin. Lisäksi välittäjällä on laajemmat markkinointikanavat ja laajat asiakasrekisterit, ja sitä kautta yhä useammat potentiaaliset ostajat saavat tiedon asunnosta."

Voivatko myös kiinteistönvälittäjät ja välitysketjut hyödyntää tekoälyä ja digitalisoitumista asuntokauppoja tehdessään? -

"Ehdottomasti. Digitaalisuus helpottaa asuntoon ja sen sijaintiin liittyvien tietojen saamista. Se myös helpottaa yhteydenpitoa ja nopeuttaa asunnon myyntiprosessia. Asuntokaupan digitalisoitumisen ansiosta moni rutiininomainen tehtävä voidaan automatisoida, mikä säästää välittäjän ajan oleelliseen. Aallon mukaan asuntokaupan digitalisoituminen onkin osa jokaisen toimijan tulevaisuutta niin Suomessa kuin ulkomailla.

Kaikki toimijat kehittävät digitaalisia palveluita – niin välittäjät kuin alalle pyrkivät start upit. Myös RE/MAXilla kehitetään jatkuvasti uusia digitaalisia palveluita, joiden avulla välittäjät palvelevat asiakkaita paremmin ja tehokkaammin. Maailma muuttuu ja sen mukana tulee pysyä."