Rahoitus

Yleistä asunnon ostamisesta

Asunnon ostaminen on yksi elämän suurimmista investoinneista − ellei jopa suurin. Tästä syystä on suositeltavaa perehtyä juridisiin, sekä muihin asunnon ostamiseen liittyviin seikkoihin huolellisesti. Näin löydät todennäköisemmin kodin, joka on juuri sopiva omiin tarpeisiisi ja josta saat myös myyntivoittoa asuntoa myydessäsi. Moni miettii, onko kannattavampaa asua vuokralla vai ostaa oma asunto. Tämä riippuu muun muassa seuraavista tekijöistä:

• millaisen asunnon on aikeissa ostaa
• kuinka paljon lainaa täytyy ottaa
• millaisen lainatarjouksen saa
• kuinka tärkeää oman kodin omistaminen on
• millaiset ovat kuukausittaiset lainanhoitokustannukset.

Vaikka vuokralla asuminen yleistyy ja ensiasunnon ostajien keski-ikä kasvaa, valtaosa suomalaisista asuu edelleen omistusasunnossa. Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2017 omistusasunnoissa asui 1,7 miljoonaa asuntokuntaa. Määrä on pysynyt aikaisempien vuosien tasolla. Yhä useampi suomalainen omistaa sijoitusasunnon tai harkitsee sellaisen hankkimista. Tällöin useimmiten asunnon ostaja ei muuta ostamaansa asuntoon vaan laittaa sen vuokralle. Asuntosijoittaminen on yksi hyvä tapa saada sijoitukselle vakaata tuottoa.  

Asunnon omarahoitusosuus

Oman asunnon ostamiseen vaaditaan lähes poikkeuksetta omaa rahaa. Vuonna 2018 asetetusta lainakatosta johtuen asuntolainan määrä saa olla enintään 85% vakuuksien käyvästä arvosta lainaa myönnettäessä. Ensiasunnon ostajalle lainakatto on 95% annettavien vakuuksien käyvästä arvosta. Lainakattosääntelyn mukaan asunnon ostajalla tulisi siis olla ns. omaa rahaa vähintään 15% ostettavan asunnon hinnasta. Ensiasunnon ostajalle riittää 5% suuruiset säästöt ostettavan asunnon hinnasta. Omarahoitusosuuden voi kattaa myös säästöjen lisäksi muulla vakuudella.

Esimerkki: Jos olet ostamassa 100 000 euroa maksavan asunnon ensiasunnoksesi, sinulla täytyy olla 5000 euroa omaa rahaa asuntoa varten. Mikäli olet ostamassa jo toista asuntoasi, tarvitset omaa rahaa 15 000 euroa, eli 85%.

Asuntolainan vakuudet

Asuntolainan myöntämiseksi vaaditaan vakuuksia, jotta laina voidaan myöntää. Vakuuksien tarkoitus on turvata lainan takaisinmaksua yllättävissä tilanteissa. Useimmissa tapauksissa asuntolainan vakuutena käytetään ostettavaa asuntoa. Asunto toimii lainan vakuutena maksimissaan 70-90% saakka asunnon arvosta. Se, kuinka monta prosenttia asunnosta voidaan käyttää vakuutena, riippuu pankista ja ostettavasta asunnosta. Loppuosa asuntolainan vakuudesta taataan usein omilla säästöillä. Muita perinteisiä vaihtoehtoja vakuudeksi ovat seuraavat omaisuuslajit:

• kiinteistöt
• arvopaperit
• huoneistot
• maa- ja metsäpalstat
• kaikki sellainen omaisuus, joka on helposti muutettavissa rahaksi.

On myös mahdollista ostaa pankilta lisävakuutta lainalle, mikäli omat vakuudet eivät riitä. Asuntolainaan voi hakea myös valtiontakausta, joka on 20% asunnon hankintahinnasta. Valtiontakauksen voi saada vain silloin, jos ostettava asunto tulee lainansaajan tai hänen perheensä vakituiseksi asunnoksi. Kolmas vaihtoehto on henkilötakaus, mikä tarkoittaa sitä, että lainanhakijan lisäksi myös toinen henkilö suostuu maksamaan lainan pankille takaisin, mikäli lainanottajan oma maksukyky ei riitäkään, tai jos hän ei muusta syystä kykene maksamaan lainaa takaisin.  

Pyydä lainatarjous jo etukäteen

Ennen kuin lähdet asuntonäytöille, pyydä pankilta lainatarjous. Näin pystyt sopivan kohteen kohdalle osuessa reagoimaan riittävän nopeasti ja tekemään ostotarjouksen. Samalla osoitat asunnon myyjälle ja välittäjälle, että asunnon oston rahoitus on sinulla valmiina. Lainatarjous on usein voimassa vain kuukauden kerrallaan, mutta tarjouksen voi myös uusia. Tarkista pankilta lainalupauksen saamisen yhteydessä asuntolainan ehdot sekä se, millaisia kriteerejä pankilla on ostettavalle asunnolle. Näin vältyt yllätyksiltä.

Lainanhakija on myös hyvä tietää, että Suomessa pankki ei voi kytkeä yhteen kiinteistönvälitystoimintaa ja esimerkiksi vaatia asiakasta käyttämään pankin omistamaa välitysliikettä. Jokainen asunnon myyjä ja ostaja saa valita vapaasti mitä välitysliikettä käyttää. Muista, että lainaa ei lähes koskaan myönnetä enempää kuin velattoman hinnan ja omarahoitusosuuden erotuksen verran, esimerkiksi remonttilainaa joutuu hakemaan usein erikseen.  

Mistä asuntolainan korko koostuu?

Asuntolainan korko muodostuu viitekorosta ja pankin itse asettamasta lainan marginaalista. Nämä muodostavat yhdessä todellisen vuosikoron. Asuntolainan viitekoron voit yleensä valita kolmesta eri vaihtoehdosta, joita ovat Euribor-korko, Prime-korko tai kiinteä korko.

Euribor

Euribor-korko määräytyy Euroopan keskuspankin määritelmän mukaan, se voi olla asuntolainassa 3, 6 tai 12 kuukauden korko. Tämä tarkoittaa, että lainan korko tarkistetaan kolmen kuukauden, kuuden kuukauden tai vuoden välein ja muutetaan tarvittaessa sen hetkistä Euribor-korkoa vastaavaksi. Lyhyt Euribor-korko on usein edullisin vaihtoehto lainanottajalle.

Prime-korko

Prime-korko on pankkien itsensä määrittelemä korko, joka seuraa markkinakorkoja. Koron suuruudessa voi olla eroja eri pankkien välillä, joten siksi kannattaa tehdä vertailua ennen päätöksen tekemistä. Prime-koron muutokset tapahtuvat maltilliseen tahtiin, joten vältyt äkillisiltä yllätyksiltä.

Kiinteä korko

Kiinteä korko sopii tilanteeseen, jossa ei halua stressata korkojen noususta. Tällöin saat lainaan kiinteän koron useiden vuosien ajaksi. Pankki määrittää kiinteän koron korkomarkkinoita ennakoiden, joten se on lähtökohtaisesti hintavampi vaihtoehto kuin esimerkiksi Euribor-korko. Huomioitavaa on se, että kiinteän koron kohdalla lainan maksaminen suunniteltua nopeammin voi vaatia järjestelyjä pankin kanssa. Muista siis selvittää käytännön asiat pankin kanssa ennen valintaasi.

Korkosuojaus

Monet pankit tarjovat lainanhakijalle mahdollisuutta ottaa asuntolainaan korkosuojauksen.. Korkosuojaukseen on usein erilaisia malleja, joista tyypillisimpiä ovat jo edellä mainittu kiinteä korko, korkoputki ja korkokatto. Korkoputki tarkoittaa sitä, että asuntolainan korolle määritellään vähimmäis- ja enimmäisrajat tietyllä ajanjaksolla. Korkokatto taas tarkoittaa nimensämukaisesti sitä, että asuntolainan korolle on määritelty enimmäismäärä. Korkosuojaustuotteet ovat pankin myymiä, maksullisia palveluita, joita voidaan verrata vakuutuksiin. Käytännössä lainansaaja maksaa siitä, että hän voi olla huoletta rajuista koronnousuista huolimatta.

Asuntolainan marginaali

Asuntolainan marginaalilla tarkoitetaan pankille maksettavaa palkkiota asuntolainasta. Marginaalikorko maksetaan asuntolainan viitekoron lisäksi. Esimerkki: Jos viitekorko on 1,0% ja pankin asettama asuntolainan marginaali on 0,5%, kokonaiskoroksi muodostuu 1,5%. Jos otat 100 000 euron asuntolainan, maksat vuosittain korkoa 1500 euroa.

Asuntolainan marginaali on täysin yksilöllinen ja siihen vaikuttavat muun muassa lainanhakijan tulotaso, muu omaisuus ja se, miten olet hoitanut raha-asioitasi aiemmin. Lisäksi myös yleinen markkinatilanne vaikuttaa lainaehtoihin. Asuntolainaan liittyy myös muita kuluja. Lainan nostamisen yhteydessä veloitetaan yleensä muun muassa järjestelypalkkio, toimitusmaksu ja lainanhoitokulut.

Asuntolainan kilpailutus kannattaa

Sait millaisen lainatarjouksen hyvänsä, asuntolainatarjouksen kilpailuttaminen kannattaa aina. Saatat säästää paljon rahaa pienellä vaivalla ja löydät itsellesi parhaan mahdollisen lainatarjouksen. Mikäli olet löytänyt unelmiesi asunnon ja sinulla on pöydällä vain yksi lainatarjous, voit myös ottaa sinulle tarjotun lainan ja kilpailuttaa sen myöhemmin. Ihanteellisessa tilanteessa voit kuitenkin rauhassa pyytää tarjouksia useilta eri pankeilta ja tutustua vaihtoehtoihin ennen kuin edes lähdet katselemaan asuntoja. Muista, että tarjouksia vertaillessasi pelkän marginaalin tuijottaminen ei ole kannattavaa – matalan marginaalin ehtona saattaa monesti olla korkosuojaus, esimerkiksi korkokatto, sekä lainaturva tai erilaiset säästämistuotteet. Kun vertailet lainatarjouksia, katso aina kokonaisuutta.  

Asuntokauppaan liittyvät verot ja muut kulut

Varainsiirtovero

Asuntokauppoja tehdessä on syytä huomioida myös varainsiirtoverosta koituvat kulut. Varainsiirtovero maksetaan kun kiinteistön, osakkeen tai muun arvopaperin omistusoikeus siirtyy toiselle. Usein ostaja maksaa varainsiirtoveron. Asunto-osaketta ostettaessa varainsiirtoveron suuruus on 2% velattomasta myyntihinnasta. Kiinteistökaupassa varainsiirtovero on 4% kiinteistön kauppahinnasta. Esimerkiksi 150 000 euroa maksavan asunto-osakkeen kaupassa varainsiirtoveron määrä on 3000 euroa ja 300 000 euroa maksavassa kiinteistökaupassa 12 000 euroa. Mikäli kiinteistönvälittäjä on myynyt asunto-osakkeen, varainsiirtovero maksetaan kaupan yhteydessä. Jos kauppa on tehty ilman kiinteistönvälittäjää, on ostajan itse tehtävä veroilmoitus ja maksettava varainsiirtovero Verohallinnolle suoraan. Kiinteistökaupassa ostajan tulee hakea lainhuutoa tai vuokraoikeuden kirjaamista puolen vuoden sisällä kaupanteosta. Varainsiirtovero on maksettava ennen tätä. Ensiasunnon ostajien ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa seuraavissa tapauksissa:

• Jos olet 18-39-vuotias
• Ostat asunnosta vähintään 50% osuuden
• Ostat kaupan vakituiseksi asunnoksi ja muutat siihen viimeistään puolen vuoden kuluttua kaupanteon jälkeen
• Et ole asuntokauppaa tehdessä tai sitä ennen omistanut asunto-osakkeesta tai kiinteistöstä 50% tai enempää

Luovutus- eli myyntivoittovero

Kun asunnon myy, myyjän on maksettava voitosta verot, mikäli olet omistanut asunnon tai kiinteistön alle kahden vuoden ajan ja mikäli sinä tai perheenjäsenesi ei ole asunut siinä kahta vuotta. Mikäli edellä mainitut ehdot täyttyvät, asunnon myyntivoitosta ei tarvitse maksaa veroa. Asunnon myyntivoittoa laskettaessa huomioidaan myös asunnon hankintamenot, sekä muut asuntokauppaan liittyvät kustannukset, kuten esimerkiksi kiinteistönvälittäjän palkkio. Nämä vähennetään myyntivoiton summasta.  

Muut asuntokaupan kulut

Muita asuntokaupan kuluja ovat mm. mahdollinen lahjavero, joka maksetaan tilanteessa, jossa asunnon tai kiinteistön myyntihinta on alle 75% käyvästä hinnasta. Tällainen tilanne seuraa esimerkiksi, jos sukulaiset tekevät keskenään asuntokaupan huomattavasti asunnon käypää hintaa edullisemmin. Tällöin asunnon ostajan täytyy maksaa lahjavero käyvän hinnan ja myyntihinnan erotuksesta. Lisätietoa aiheesta Verohallinnon sivulta.

Mikäli käytät kiinteistönvälittäjää apunasi asunnon myynnissä, kuluihin tulee myös laskea mukaan kiinteistönvälittäjän palkkio. Tämä on kuitenkin palkkio, josta ei kannata säästellä – osaava kiinteistönvälittäjä myy asuntosi parhaalla mahdollisella hinnalla ja varmistaa, että asuntokauppa sujuu juridisesti oikein ja asuntokauppalain mukaisesti. Kiinteistönvälittäjän palkkio on useimmiten 3,5-4 prosenttia asunnon myyntihinnasta. Mikäli hyödynnät kiinteistönvälittäjän asiantuntemusta asuntoa ostaessasi, välittäjä etsii sinulle kriteereihisi sopivan kohteen ja auttaa sinua neuvottelemaan asunnosta hyvän hinnan.