Kiinteistökauppa

Oman mökin ostaminen on monelle unelmien täyttymys. Tässä tekstissä käymme läpi, mitä sinun täytyy tietää mökin ostosta, jotta vältyt ikäviltä yllätyksiltä. Tarvittaessa saat apua myös ammattitaitoiselta kiinteistönvälittäjältä, joka varmistaa, että pääset nauttimaan elämästä mökin omistajana ilman stressiä.

Kesämökki ostetaan usein intuitiota kuunnellen, mutta on ensisijaisen tärkeää ottaa mökin ostamiseen liittyvistä erityispiirteistä selvää ennen ostopäätöksen tekemistä, sillä ne poikkeavat selkeästi esimerkiksi kerrostaloasunnon ostamisesta.

Millainen mökki kannattaa ostaa?

Ei ole lainkaan yhdentekevää, millaisen mökin ostat. Mökkiä ostaessa kannattaa miettiä ensisijaisesti käyttötarkoitusta: etsitkö itsellesi kesämökkiä, jossa vietät vain muutaman viikon kesäisin vai kenties kakkosasuntoon verrattavissa olevaa paikkaa, jonne suuntaat joka viikonloppu? Ostatko mökin omaan käyttöön vai onko tarkoitus laittaa kesämökki vuokralle? Mieti siis, mistä haluat maksaa: maksatko mieluummin mökin läheisestä sijainnista vai aikaa ja rahaa siitä, että mökille ajaa pidemmän matkan?

Mikäli aiot vierailla mökillä harvemmin, pitkä ajomatka tuskin koituu ongelmaksi. Jos taas mökkeily on iso osa arkeasi, lyhyt välimatka lienee parempi vaihtoehto.

Seuraa myös mökkien hintoja

Hintojen seuraaminen kannattaa myös mökkikaupassa. Pitkään laskussa olleet mökkien myyntihinnat kääntyivät vuonna 2020 koronan vaikutuksesta nousuun. Hinnat nousivat vuonna 2020 takaisin vuoden 2017 tasoon. Mökkien kysyntä onkin vilkasta, ja siihen kannattaa myös vuonna 2021 mökkiä etsivän varautua. Vuonna 2020 koko maan hintojen keskiarvo esimerkiksi rantamökeille oli hieman yli 100 000 euroa.

Kiinnitä huomiota seuraaviin asioihin, kun kesämökin ostaminen on ajankohtaista

Mökin sijainti

Jos mökki on tehty mäkeen, on tärkeää, että pintavedet on ohjattu rakennuksen ohi, eikä päin perustuksia tai talon alla sijaitsevaan ryömintätilaan.

Tontin maaperä ja perustukset

Tarkista sokkelipinnoista, että niissä ei ole rakenteellisesti merkittäviä halkeamia, jotka voisivat kieliä perustusten painumisesta tai routasuojauksen puutteista. Tarkista myös, että sokkeleissa ei näy kosteusjälkiä, jotka voisivat kertoa kosteudesta ja puutteellisesta salaojituksesta. Tämä ei toki ole välttämättä este, mutta tällöin salaojitus täytyisi tehdä uudelleen. Mikäli talon alla on ryömintätila, varmista, ettei tila ole märkä. Jos kosteutta on, alapohjan rakenteet saattavat olla vaurioituneet. Kosteutta ilmetessä kannattaa teetättää kuntotutkimus ammattilaisella, sillä mökin alapohjan kunto vaikuttaa merkittävästi mökin sisäilman laatuun ja terveellisyyteen.

Vesikatto ja yläpohja

Selvitä vesikaton vuoto- ja huoltohistoria mökin edelliseltä omistajalta. Huomioi myös läpivientien kunto: onko ne tehty kittivirityksillä vai tehdasvalmisteisilla läpivientikappaleilla? Vesikaton kuntoa voit selvittää valokuvaamalla hormit yläkautta. Jos mökissä on yläpohjatila vesikaton alla, tarkasta sen kautta yläpohjan ja rakenteen ja alapuolelta vesikaton rakenteet. Varmista, että yläpohjatila tuulettuu riittävästi. Helppo keino tähän on taskulampun sammuttaminen yläpohjatilan tarkastuskäynnin aikana. Jos valoa näkyy räystäsraoista, tuuletus on yleensä riittävä.

Märkätilat, tulisijat ja nuohous

Jos mökin yhteydessä on märkätilat, niiden kunto kannattaa selvittää ammattilaisten avustuksella. Selvitä ennen kaupantekoa tulisijojen toimivuus ja nuohoushistoria myyjältä.

Kellari ja LVIS-järjestelmät

Mikäli mökissä on kellarikerros maanpinnan alapuolella, sen kunto on hyvä selvittää tarkempien tutkimusten ja kosteusmittauksen avulla. Mikäli havaitset kellarissa heti mikrobiperäisen hajun, se voi viitata kosteusvaurioihin. Tällöin edessä on kallis remontti. Jos mökin yhteydessä on oma kaivo, eikä kaivovettä ole tutkittu viimeiseen kolmeen vuoteen, sen laatu on syytä selvittää laboratorioon lähetettävällä vesinäytteellä. Huomioi myös, että uusi jätevesilaki astui voimaan vuoden 2019 aikana.  

Mökin kuntotarkastus kannattaa

Vaikka mökin kunto vaikuttaisi päällisin puolin hyvältä, varmin ratkaisu on aina teettää laaja kuntotarkastus ammattilaisella. Mökin tarkastamiseen soveltuu sama KH-kortin mukainen kuntotarkastus kuin kiinteistöihin. Kuntotarkastuksessa selvitetään mökin kunto asiakirjoista kosteuskartoituksiin ja riskirakenteiden selvittämiseen saakka. Kuntotarkastuksessa saat myös hyviä vinkkejä mökin huoltoon ja kunnossapitoon. Hyvin tehty kuntotarkastus vähentää selkeästi myös kaupan jälkeisten riitojen riskiä.  

Oikeudelliset asiat mökkiä ostettaessa

Kun ostat kesämökin, sinun on tiedettävä paljon oikeudellisia asioita. Lainhuutotodistuksesta, rasitustodistuksesta, kiinteistörekisteriotteesta ja rekisterikartasta saat jo perustiedot. Perehdy muun muassa näihin asioihin:

Mitä olet ostamassa?

Varmista kiinteistön rajat maastossa esimerkiksi maanmittaustoimiston tai kunnan kiinteistöviranomaisen avulla, äläkä jää pelkän myyjän sanan varaan. Mökkitontista puhuttaessa tarkoitetaan usein kiinteistöä kuin myös määräalaa. Lakiteknisesti kiinteistö ja määräala kuitenkin eroavat toisistaan. Kiinteistökaupassa myydään itsenäinen maa-alue, määräalan kaupassa osa kiinteistöstä. Määräala merkitään karttaliitteeseen tai nauhoilla maastoon.

Kannattaa myös huomioida, että rantatonttina myydyn tilan ranta ei välttämättä vesijättönä kuulukaan kauppaan. Mikäli kohteesta ei ole kattavia tietoja tarjolla, ostajan täytyy selvittää ne itse. Pyydä tarvittaessa kiinteistönvälittäjä avuksesi. Mökkitontin ostajan tulee joka tapauksessa tutustua huolellisesti kaupan kohdetta koskeviin asiakirjoihin. Myös sillä on merkitystä oletko hankkimassa kiinteistöä vapaa-ajan asunnoksi vai tuletko käyttämään sitä vakituiseen asumiseen. Tämä asia vaikuttaa muun muassa kiinteistön myyntivoiton verovapauteen ja mahdollisiin veroetuihin.

Keneltä ostat mökin?

Mikäli lainhuutotodistukseen merkitty henkilö on kuollut, myyjien selvittäminen vaatii sukuselvityksen, perukirjan ja usein myös muitakin asiakirjoja, jotta kauppakirjaa saadaan tekemään oikeat omistajat. Jos myyjänä on yritys, yrityksen edustajan oikeudet tehdä kauppa on tarkistettava huolellisesti. Tämä tieto voidaan tarkistaa kaupparekisteriotteesta. Siitä selviää, ketkä ovat oikeutettuja kirjoittamaan yrityksen toiminimen. Jotta käräjäoikeus voi kirjata kiinteistön omaisuudeksesi, eli saat niin sanotun lainhuudon, se vaatii yhtiöjärjestyksen ja pöytäkirjan. Näistä käräjäoikeus voi kaupan jälkeen tarkistaa, että kiinteistökaupasta on tehty päätös, ja että sen on tehnyt taho, jolla on toimivalta päätöksentekoon.

Kaupan kylkiäiset

Saatko kaupan mukana oikeuksia vesialueisiin? Millaista tietä pitkin kiinteistölle kuljetaan? Ovatko kulkuyhteyksiä, venevalkamaa tai parkkipaikkaa koskevat oikeudet olemassa? Entä onko naapurikiinteistön oikeudet sellaisia, jotka voivat rasittaa tulevan mökkisi aluetta? Rasitustodistuksesta näet tämän tyyppiset oikeudet, rasitteet ja muut perustiedot. Nämä tiedot on syytä selvittää huolellisesti, sillä uudelta omistajalta voidaan velkoa kallista osuutta yksityisen tien rakentamiskustannuksista, jotka voivat olla syntyneet vuosien kuluessa ennen kuin tila on edes saanut tieoikeuden.

Maksuvelvollisuutta rakentamisesta tai tienpidosta johtuvaa tiemaksua ei näe rekisteriotteesta. Mökkinaapureiden kesken on voitu sopia myös muista käyttöoikeuksista, kuten esimerkiksi venevalkaman tai kaivon käytöstä. Varmista, että näistä asioista on tehty kirjallinen sopimus. Näin vältyt epäselvyyksiltä kaupanteon jälkeen.

Onnistuuko rakentaminen?

Mikäli haluat rakentaa lisätilaa, sinun täytyy selvittää kunnasta rakennusoikeus. Kaavoittamattomalla tontilla poikkeuslupa voi jäädä saamatta ympäristökeskukselta, vaikka rakennustarkastaja ja kunta puoltaisivatkin rakentamista. Kauppakirjaan onkin syytä merkitä lykkäävä ehto kaupan voimaantulosta ja kauppahinnan maksamisesta siltä varalta, että rakennuslupaa ei saada. Kaupan purkua tarkoittava ehto ei ole niin kannattava, koska silloin kauppa on tehtävä ostajalta myyjälle ja 4 %:n leimaverot kauppahinnasta joutuu maksamaan kahteen kertaan.

Vältä velat

Rasitustodistuksesta näkee velkakiinnitykset ja kiinteistöön kohdistuvat vuokra- ja eläkeoikeudet. Kiinnitykset tarkoittavat panttikirjoja, joita voidaan luovuttaa pankille vakuudeksi tai muulle luotonantajalle. Kaupan yhteydessä ostaja saa haltuunsa rasitustodistuksen osoittamat panttikirjat, joita voi itsekin käyttää oman lainan vakuutena. Määräalaa nostettaessa kantatilaa koskevat kiinnitykset täytyy kuolettaa määräalaa rasittamasta. Muutoin on mahdollista “ostaa” muiden velkoja ja mökki voidaan jopa pakkohuutokaupata myyjän veloista. Tästä syystä kaupanteon yhteydessä on syytä hankkia tuoreet lainhuuto- ja rasitustodistukset pankista, jossa ne saadaan ajantasaisiksi.

Kuka vastaa virheistä?

Lain mukaan ostajalla on oma selonottovelvollisuutensa kaupan kohteesta, mutta nämä sitovat myös myyjää. Myyjän on kerrottava sellaiset asiat, jotka oletettavasti vaikuttavat kaupantekoon. Tästä syystä kaupan kannalta olennaiset asiat on käytävä läpi ennen kuin kaupat tehdään, ja ne on myös lisättävä kauppakirjaan. Mökin ostajan on kuitenkin selvitettävä talon kunto, ikä ja rakennusmateriaalit. Näin vältytään riidoilta ja muilta ikäviltä yllätyksiltä myöhemmässä vaiheessa. Myöhemmin ostaja ei voi vedota enää virheisiin, jotka ovat olleet hänen tiedossaan ennen kaupantekoa. Mikäli mökissä on virhe, esimerkiksi kosteusvaurio, josta myyjä ja ostaja ovat tietoisia kauppaa tehdessä, kauppakirjaan on syytä kirjata, kumpi vastaa virheen syyn ja laajuuden selvittämisestä ja korjauskustannuksista. Mikäli virhettä tai korjauskustannusten laajuutta ei ole riittävästi yksilöity, myyjän vastuusta vapauttava ehto ei välttämättä sido ostajaa.

Milloin tehdä ostotarjous?

Vaikka mökki olisi unelmiesi täyttymys, muista, että ostotarjousta ei kannata tehdä ennen kuin edellä mainitut asiat ovat selvitetty huolellisesti ja kuntotarkastus tehty. Kun mökin ominaisuudet ja kaupantekoon liittyvät oikeudelliset asiat ovat selvillä, voit tehdä ostotarjouksen turvallisin mielin.  

Kiinteistönvälittäjä avuksi mökkikauppoihin

Kesämökin voi ostaa omatoimisesti, mutta varminta on käyttää apuna kiinteistönvälittäjää, joka tuntee kiinteistökaupan lainalaisuudet. Kiinteistökaupan lait ja säädökset saattavat tuntua monimutkaisilta ja niihin perehtyminen vie usein paljon aikaa. Jos haluat hoitaa kiinteistön ostamisen itse, vähintäänkin sopimus- ja kauppakirja-asioissa kannattaa hyödyntää ammattilaisen apua. Näin kaikki sujuu varmasti lainmukaisesti ja vältyt mahdollisilta ongelmilta tulevaisuudessa.

Oletko ostamassa kesämökkiä? RE/MAXin kokeneet välittäjät ovat apunasi ja huolehtivat oikeuksistasi mökkikaupoissa. 

Jätä yhteydenottopyyntö >