Asunnon myynti

Usein asunnon ostaja joutuu punnitsemaan, millainen vaikutus tulevilla remonteilla on asunnon arvoon ja todelliseen hintaan. Kannattaako mieluummin ostaa asunto, johon tärkeimmät taloyhtiöremontit on tehty, vai voisiko jossain tapauksessa olla otollisin hetki ostaa juuri ennen remontteja?

Tärkeintä on ottaa selville, millaiset ovat remonttien lasketut kustannukset, sillä ne voivat vaihdella hyvin paljon, riippuen siitä, millä menetelmillä remontit tehdään ja mitä kaikkea ne pitävät sisällään. Etenkin sijoitusasuntoa ostavan on tärkeää laskea taloyhtiöremonttien vaikutus sijoituksen tuottoon sekä riskiin. Remonttien kustannukset tulisikin olla tiedossa jo asuntoa ostaessa. Tässä artikkelissa käymme läpi yleisimmät taloyhtiöremontit sekä niiden kustannukset. Remonttien huoneistokohtainen hinta määräytyy yleensä asunnon pinta-alan mukaan.  

 

1. Linjasaneeraus eli putkiremontti

Yksi pelätyimmistä taloyhtiöremonteista on varmasti putkiremontti eli linjasaneeraus. Se on usein remonteista kallein, mutta putkiremontissa hintaan oleellisesti vaikuttavat tekijät ovat remontissa käytetty menetelmä ja mitä kaikkea samalla uusitaan. Putkiremontin kustannukset vaihtelevat Suomessa 450 – 1500 euron välillä per asuinneliö. Keskimääräinen hintalappu Suomessa on yleensä n. 650 euroa neliöltä, ja pääkaupunkiseudulla n. 800 euroa neliöltä. Putkiremontissa voidaan joko vaihtaa pelkät vesijohdot tai se voi sisältää niin viemärien ja runkolinjojen uusimisen. Tyypillisimmin putkiremontin yhteydessä uusitaan käyttövesi- ja viemäriputket. Putkiremontissa avataan talon rakenteet, ja sen yhteydessä voidaan uusia muitakin taloteknisiä asioita. Näitä ovat esimerkiksi sähköt ja valaistus vaikkapa rappukäytävään. Useimmiten myös kylpyhuoneet remontoidaan. Linjasaneeraus muuttaa myös kylpyhuoneen vedeneristyksen nykypäivän vaatimusten mukaiseksi.

Viime vuosina on myös yleistynyt ns. sukitusmenetelmä, jossa vanhan putken sisään asennetaan uusi, pehmeä, epoksilla kyllästetty putki, joka kovettuu kuivuessaan. Tämä menetelmä on edullisempi, tosin se ei ole aivan yhtä pitkäikäinen ratkaisu, eikä se sovellu kaikkiin kohteisiin. Pitkällä aikavälillä putkiremontti voidaan nähdä investointina, kun taas lyhyellä aikavälillä tilanne on hieman kinkkisempi. Lähestyvä putkiremontti laskee yleensä asunnon kauppahintaa, sillä remontista tulee suhteellisen isot kustannukset asunnon ostajalle. Jos mielii muuttaa kylpyhuoneen oman maun mukaiseksi, voi siinä tapauksessa putkiremonttiin menevän asunnon osto olla järkevä liike, etenkin jos asunnon saa tuolloin edullisesti. Selvitä ennen asunnon ostoa vähintään: putkiremontin laajuus, toteutustapa, aikataulu, kustannusarvio sekä muut mahdolliset taloyhtiöön tulevat remontit.  

2. Julkisivuremontti

Julkisivuremonttiin kuuluu nimensä mukaisesti talon julkisivun korjaaminen. Julkisivuremontin neliöhinnat vaihtelevat noin 100 – 500 euron välillä. Sen lisäksi remontti voi pitää sisällään esimerkiksi parvekkeiden ja parvekeovien sekä ikkunoiden uusimisen. Esimerkiksi parvekkeiden korjauksesta ja lasituksesta voi tulla myös arvon sekä vuokratason nousua asunnolle. Jos tällaisia remontteja on tiedossa lähivuosina, kannattaakin tarkistaa saman asuinalueen vastaavien asuntojen myyntihinnat sekä vuokratasot, jos asuntoa ollaan ostamassa sijoituskäyttöön. Asuintalon julkisivulla on käytännössä kaksi tehtävää: se määrittelee ulkoasun ja suojaa talon rakenteita säältä. Julkisivuremontin vaikutus asunnon arvoon vaihtelee hyvin paljon kohteen mukaan. Remontin yhteydessä tehty parveke- tai ikkunaremontti on monelle asunnon ostajalle tärkeämpi asia.  

3. Ikkunaremontti

Ikkunaremontti voidaan taloyhtiössä toteuttaa joko osana julkisivuremonttia tai erillisenä projektina. Jos ikkunaremontti tehdään erillisenä projektina, sen hinta on keskimäärin 50 – 120 euroa asuinneliöltä. Puukarmisten ikkunoiden käyttöikä on yleensä noin 30 vuotta ja alumiinisten noin 50 vuotta. Ikkunaremontti haittaa jonkin verran asumista, mutta sen huoneistokohtainen kesto on yleensä vain muutamia päiviä. Yleensä ikkunat vaihdetaan kokonaan uusiin, sillä se parantaa niiden ääni- ja lämpöeristystä. Ikkunoilla voidaan vaikuttaa niin energiatehokkuuteen kuin asumisviihtyvyyteen, minkä vuoksi niiden kunnostusta ja uusimista pidetään tärkeänä. Uusien ikkunoiden asennuksen kustannukset määräytyvät paljon sen mukaan, minkä tyyppiset ikkunat asennetaan ja tuleeko niihin lisävarusteita.  

4. Hissiremontti

Hissiremontissa voidaan joko korjata nykyinen hissi tai asentaa kokonaan uusi hissi. Hissin modernisointi maksaa yleensä noin 60 000 – 90 000 €/ hissi. Uuden hissin rakentaminen maksaa noin 125 000 – 200 000 €/ hissi. Uuden hissin rakentamisessa asuntokohtaiset kustannukset nousevat sen mukaan, mitä ylempänä asunto sijaitsee – sillä hissin edut ovat suurimmat korkeammissa kerroksissa.

Asuntokohtaiset kustannukset riippuvat siis taloyhtiön huoneistojen määrästä, asunnon neliöistä ja siitä, missä kerroksessa asunto sijaitsee. Kustannuksiin vaikuttaa kuitenkin myös se, mitä hissiremontissa käytännössä tehdään. Jos hissiä on huollettu säännöllisesti, tulee remontti yleensä reilusti edullisemmaksi kuin silloin jos hissistä ei ole pidetty huolta. Sen lisäksi talon ikä, rakenteet sekä talotekniikka vaikuttavat hissiremontin hintaan. Suomessa hissien käyttöikä on tällä hetkellä keskimäärin yli 30 vuotta.

Hyvä tietää:

Taloyhtiöt voivat saada rahallista avustusta Valtion asuntorahastolta (ARA) hissin rakentamiseen hissittömään taloon. Avustusta tulee hakea erikseen ja tällöin on oltava tiedossa jo hankesuunnitelma sekä päätös hissin rakentamisesta. Avustusmäärä voi olla korkeintaan 50% korjauskustannuksista. Myös kunnat ja kaupungit voivat myöntää paikallista avustusta hissien rakentamiseen.  

5. Kattoremontti

Myös kattoremontti voi olla osa julkisivuremonttia tai se voidaan toteuttaa omana urakkanaan. Kattoremontin kustannukset ovat keskimäärin noin 30–80 euroa asuinneliöltä. Kattoremontin kustannukset sekä katon käyttöikä riippuvat paljon katon tyypistä ja mallista. Katto voidaan tehdä tiilestä, pellistä, huovasta tai bitumista. Kestävimpiin kattotyyppeihin kuuluvat tiili ja pelti, joiden käyttöikä on noin 50 vuotta. Huopakaton käyttöikä on huomattavasti lyhyempi, noin 20–30 vuotta.

Pulpetti- ja harjakatot kestävät säätä paremmin kuin tasakatot, eikä niissä yhtä suurta vesivuodon vaaraa. Tästä syystä joskus tasakattoja muutetaan remontissa pulpetti- tai harjakatoiksi. Tällainen remontti on yleensä hieman kalliimpi kuin tavallinen kattoremontti. Suomen vaihteleva ilmasto lumisine talvineen luo kovia vaatimuksia katolle, ja siksi kattoremontti on myös hyvin oleellinen osa taloyhtiön huoltoremontteja. Kattoremontti ei kuitenkaan haittaa asumista samalla tavalla kuin esimerkiksi putkiremontti. Yleisimmin se vaikuttaa lähinnä rakennustelineiden ilmestymisenä katukuvaan sekä väliaikaisena parkkipaikkojen käyttökieltona.  

6. Parvekeremontti

Parvekeremontti voi olla osa julkisivuremonttia tai oma projektinsa. Parvekeremontin kustannukset liikkuvat 50 – 200 euron välillä asuinneliötä kohti. Kustannukset riippuvat paljon siitä, huolletaanko parvekkeet vai uusitaanko ne kokonaan. Sen lisäksi parvekkeiden lasittaminen nostaa remontin hintaa. Parvekkeet kestävät noin 30 – 50 vuotta ennen kuin vaativat remonttia. Käyttöikään ja kustannuksiin vaikuttaa myös parvekkeiden rakennustyyli; esimerkiksi ulokeparvekkeiden käyttöikä on usein lyhyempi kuin sisäänvedettyjen parvekkeiden. Tähän syynä on Suomen vaihtelevat sääolot, jotka rasittavat parvekkeen pintamateriaaleja.  

Onko kyseessä peruskorjaus vai perusparannus?

Taloyhtiön remontit voidaan jakaa kahteen ryhmään: peruskorjauksiin ja perusparannuksiin. Taloyhtiö voi tehdä peruskorjauksia eli vuosikorjauksia, joissa rakenteita, varusteita ja järjestelmiä korjataan tai uusitaan. Peruskorjaukset tähtäävät rakennuksen alkuperäisen tason ylläpitoon eikä laatutasoa pyritä parantamaan. Putki-, ikkuna- ja julkisivuremontit lasketaan yleensä peruskorjauksiin. Perusparannuksia voivat olla esimerkiksi parvekkeiden lasittaminen tai hissin asentaminen hissittömään taloyhtiöön.  

Asuntosijoittaja saa peruskorjausremonteista verohyötyä

Peruskorjausten kulut voidaan kirjata taloyhtiön kirjanpidossa tuloslaskelmaan tai aktivoida taseeseen. Jos kulut kirjataan tuloslaskelmaan, asuntosijoittajalle tämä merkitsee sitä, että hän voi vähentää kulut vuokratuotosta verotuksessa. Näin asuntosijoittaja voi saada pääomatuloveron suuruisen verohyödyn asunnon omistusajaksi. Jos asuntoa ei aiota myydä, voi sijoittaja saada taloyhtiöremonttiin 30 %:n alennuksen verohyötyinä.

Siksi sijoitusasunnoksi soveltuvaa asuntoa myyvän ei myöskään kannata maksaa taloyhtiölainaa pois, koska sijoittajat voivat kiinnostua erityisesti näiden verohyötyjen mahdollisuudesta. Perusparannuksia sen sijaan ei voida kirjata tuloslaskelmaan, vaan ne aktivoidaan taloyhtiön taseeseen. Perusparannusten kustannukset asuntosijoittaja voi vähentää vasta asuntoa myydessä. Vuokratuoton laskentaan asuntosijoittajaa neuvotaankin lisäämään ns. remonttivara velattoman hankintahinnan sekä varainsiirtoveron lisäksi. Remonttivaran selvittääkseen asuntosijoittajan pitäisi arvioida tulevat isompien remonttien kustannusvaikutus.

Kaipaatko vinkkejä asunnon ostoon? Lataa asunnon ostajan muistilista!