Asunnon osto / Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen mahdollistaa hyvän tuoton ja vaurastumisen kohtuullisella riskillä. Moni aloitteleva asuntosijoittaja on kuitenkin päästään pyörällä – mitä kaikkea sijoitusasunnon hankintaan ja vuokraamiseen liittyy? Ottamalla kiinteistönvälittäjän avuksesi, säästät aikaa ja rahaa, sekä minimoit riskit.

Tasaista tulovirtaa vuokratuotosta, turvaa eläkepäivien varalle ja maltilliset riskit. Sijoitusasunnon ostaminen kiinnostaa yhä useampia suomalaisia. Mielikuvat rikkaista ammattisijoittajista alkavat hälvetä, kun ihmiset ovat ymmärtäneet asuntosijoittamisen olevan myös aivan tavallisten työssäkäyvien ihmisten ulottuvilla. Joskus asuntosijoittamisen esteeksi muodostuu uskalluksen ja tietämyksen puute: miltä alueelta sijoitusasunto kannattaa ostaa? Miten vuokratuotto lasketaan ja mikä on hyvä tuottoprosentti? Mistä löytää luotettava vuokralainen ja miten varautua tyhjiin kuukausiin? Varsinkin kokemattoman asuntosijoittajan kannattaa tällaisissa tapauksissa ottaa avukseen asuntosijoittamiseen perehtynyt kiinteistönvälittäjä, jonka avulla pääsee alkuun.  

 

Sijoitusasunnon ostajan muistilista

Syitä sijoitusasunnon hankkimiseen löytyy useita. Jotkut hakevat sijoitusasunnoista turvaa ja varallisuutta eläkepäivien varalle, osa haluaa tasaista tulovirtaa vuokrasta, ja toiset taas luottavat asunnon arvonnousuun ja siitä saataviin voittoihin. Tuottoa voi tehdä myös huonokuntoisia asuntoja remontoimalla ja myymällä, eli flippauksella.  

Kun suunnittelet sijoitusasunnon hankkimista, huomioi seuraavat asiat:

Asunnon sijainti:

Sijainti on tärkein yksittäinen tekijä sijoitusasuntoa ostettaessa, sillä se vaikuttaa paljon asunnon vuokrattavuuteen ja mahdolliseen arvonnousuun. Hanki sijoitusasunto siis mieluiten alueelta, joka on hyvien kulkuyhteyksien varrella ja sijaitsee muuttovoittoisessa kunnassa. Myös palveluiden ja koulujen läheisyys vaikuttavat positiivisesti asunnon vuokrattavuuteen. Selvitä myös, miten alueen asuntojen hinnat ovat kehittyneet viime vuosina.

Vuokrataso: Selvitä alueen vuokrataso. Voit hakea tietoa verkosta ja kysyä alueella asuvilta tutuilta. Kun löydät kiinnostavan kohteen, voit myös tutustua talosivuun, josta usein näkee, millä hinnalla asuntoja on markkinoitu ja vuokrattu samasta taloyhtiöstä.

Vuokratuotto: Asuntosijoittamisessa on yleisesti hyvä pyrkiä vähintään 5 prosentin vuokratuottotasoon.  Muista, että vuokratuotosta maksetaan 30 %:n verot. Mikäli vuosittainen vuokratuotto ylittää 30 000 euroa, veroa maksetaan 34 %:ia. Vastaavasti sijoitusasunnon lainan koroista ja muista kuluista saa verovähennyksiä. Verohallinnon sivuilta löydät lisää tietoa asuntosijoittamiseen liittyvistä verovähennyksistä.

Asunnon ja taloyhtiön kunto: Selvitä aina ennen ostopäätöstä, mitä remontteja asuntoon ja taloyhtiöön on tulossa, sillä niistä voi koitua isotkin kustannukset asunnon omistajalle. Tutustu myös taloyhtiön taloudelliseen tilanteeseen. Tarkasta myös itse asunnon kunto huolellisesti. Sijoitusasuntoa ei kannata ostaa sokkona, varsinkaan, jos olet tuore asuntosijoittaja.

Asunnon sopimustilanne ostohetkellä: Mikäli asunto myydään vuokrattuna, selvitä vähintään vuokrasopimuksen kesto ja muut ehdot, sekä tarkista vuokralaiset taustat. Tietyissä tapauksissa asunnon myyjä voi pyrkiä pitämään asunnon nykyistä vuokratasoa korkeammalla vakuuttaakseen sinut siitä, että asunto kannattaa ostaa. Siksi on tärkeää selvittää oikea vuokrataso ennen ostopäätöstä.

Rahoitus: Tyypillisin tapa rahoitukseen on sijoitusasunnon osto lainarahalla. Usein sijoitusasunnon ostamiseen vaaditaan omaa rahaa 20-30 %:ia tai muuta omaisuutta vakuudeksi. Loppusumma rahoitetaan usein pankista saatavalla sijoitusasuntolainalla. Joissakin tapauksissa sijoitusasunnon voi ostaa pelkällä lainarahalla, jos muuta vakuutta löytyy ja maksukyky on kunnossa. Mikäli sijoitusasunto on uudiskohde, siihen voi päästä kiinni pelkällä myyntihinnalla suuren yhtiölainan takia. Muista kuitenkin, että yhtiölaina heikentää sijoitusasunnon vakuusarvoa. Arvioi maksukykysi aina realistisesti ja varaudu yllättäviin menoihin puskurirahalla.  

Sijoitusasunnon vuokraus

Suuri osa sijoitusasunnon ostajista haluaa vuokrata asuntonsa, jolloin asunnosta saa kuukausittain kassavirtaa itselleen ja parhaassa tapauksessa vuokralainen maksaa lainan lyhennykset kokonaan.

Mitä sijoitusasunnon vuokraamisessa kannattaa ottaa huomioon?

Vuokralaisen ominaisuudet: Mieti, millaista vuokralaista etsit ja ketkä voisivat olla asunnostasi kiinnostuneita. Saako vuokralaisella olla esimerkiksi lemmikkejä? Haluaisitko asuntoon vuokralaiseksi opiskelijan? Vuokralaisten ominaisuudet määrittävät paljon sitä, mistä vuokralaista kannattaa etsiä.

Vuokratason asettaminen: Aseta vuokra sopivalle tasolle ja ota huomioon sijainti, asunnon kunto ja koko, kulkuyhteydet sekä lähialueen palvelut.

Vuokralaisen etsintä: Ota asunnostasi valokuvat ja kirjoita asunnosta ja sen lähialueesta kuvaustekstit, jotka kertovat asunnon ja alueen ominaisuuksista. Julkaise ilmoitus useille sivuille ja sosiaalisessa mediassa. Facebookista löytää myös erilaisia ryhmiä, joissa ihmiset etsivät vuokra-asuntoa itselleen. Ilmoita asunnostasi kyseisissä ryhmissä.

Vuokranäytöt: Sovi sopivien vuokralaisehdokkaiden kanssa asuntonäytöt. Siivoa asunto ja varaa näytölle riittävästi aikaa. Kun löydät sopivan vuokralaisen, tarkista hänen henkilö- ja luottotietonsa. Mikäli haluat haastatella vuokralaisehdokkaita laajemmin, sovi heidän kanssaan yksityisnäytöt.

Vuokrasopimus: Kun olet valinnut vuokralaisen, laadi lain ja hyvän vuokratavan mukainen vuokrasopimus. Tarkasta, että vuokrasopimuksesta on olemassa kappaleet molemmille osapuolille, ja että se sisältää ainakin seuraavat kohdat: sopimuksen kesto, -kohde ja -irtisanomisaika, vuokrasumma, vakuudet, vuokrankorotukset, muuttopäivä, kotivakuutus ja erityisehdot.

Sopimuksen allekirjoitus: Kun olet allekirjoittanut vuokralaisen kanssa sopimuksen, tarkasta asunto läpi ja merkitse kuntotarkastuslomakkeelle kaikki mahdolliset viat ja puutteet. Allekirjoittakaa kuntotarkastuslomake ja lisää lomake vuokrasopimuksen liitteeksi. Luovuta asunto vuokralaiselle vasta, kun hän on maksanut vakuuden ja näyttänyt tositteen maksetusta kotivakuutuksesta. Sinun on myös mahdollista ottaa sijoitusasunnollesi vakuutus, mikäli haluat minimoida riskit. Vakuutuksiin voit tutustua esimerkiksi If:n verkkopalvelussa.

Lue lisää asunnon vuokrauksesta.  

Kiinteistönvälittäjä avuksi sijoitusasunnon hankintaan, vuokraukseen ja hallinnointiin

Ennen sijoitusasunnon hankkimista, on syytä perehtyä asuntosijoittamiseen huolellisesti. Aiheesta löytyy verkkokursseja, koulutuksia ja kirjoja. Mikäli haluat päästä alkuun mahdollisimman jouhevasti, järkevä vaihtoehto on tehdä ostotoimeksiantosopimus kiinteistönvälittäjän kanssa. Asuntosijoittamiseen perehtynyt kiinteistönvälittäjä tietää eri alueiden markkinatilanteen ja osaa katsoa potentiaalisia sijoitusasuntoja ammattilaisen näkökulmasta. Hän ottaa huomioon budjettisi ja toiveesi sijainnin suhteen, sekä vastaa kysymyksiisi. Samalla välittäjä toimii sinun edunvalvojanasi ostoprosessissa ja varmistaa, että dokumentit ja tiedot ovat oikeat.

Kun teet ostotoimeksiannon asuntosijoittamiseen perehtyneen kiinteistönvälittäjän kanssa, saat tietoa myös niistä asunnoista, jotka eivät ole julkisesti myynnissä. Tällöin saatat saada hyvän sijoituskohteen markkinahintoja edullisemmin, jolloin säästät aikaa ja rahaa. Sijoitusasunnon ostamisen jälkeen voit ulkoistaa myös asunnon oikean vuokratason määrittämisen ja vuokrauspalvelut kiinteistönvälittäjille. Näin sinun ei tarvitse huolehtia oikeanlaisen vuokrasopimuksen laadinnasta, asunnon esittelystä ja muista sopimusasioista.

Myös sijoitusasunnon hallinnoinnin voi ulkoistaa, jolloin sinun ei itse tarvitse olla yhteydessä vuokralaiseen ja valvoa vuokranmaksua. Kun aiot tehdä kiinteistönvälittäjän kanssa sopimuksen sijoitusasunnon ostamista, vuokraamista ja hallinnointia varten, varmista, että kyseisellä välittäjällä on kokemusta ostotoimeksiannoista ja asuntosijoittamisesta.

4 syytä hyödyntää kiinteistönvälittäjää asuntosijoittamisessa

1. Säästät aikaa ja vaivaa

Kun kiinteistönvälittäjä etsii sinulle sopivan sijoituskohteen, sinun ei tarvitse käyttää aikaasi hakuvahtien ja myynti-ilmoitusten selailuun. Sinun ei myöskään tarvitse tuhlata aikaa käymällä katsomassa asuntoja, joista kiinteistönvälittäjä tietäisi heti, ettei asunto ole hyvä sijoituskohteeksi. Kun ulkoistat myös sijoitusasunnon vuokraamisen, vältyt vuokralaisen etsintään ja asuntonäyttöihin käytettävältä ajalta.

Kiinteistönvälittäjä hoitaa puolestasi myös vuokralaisen taustojen tarkistamisen ja laatii vuokrasopimuksen. Mikäli päätät ulkoistaa myös sijoitusasunnon hallinnoinnin, sinun ei tarvitse käyttää aikaasi yhteydenpitoon vuokralaisen kanssa, vuokranmaksun seurantaan, maksumuistutusten lähettämiseen, vuokran korottamiseen ja vastikkeiden maksamiseen.

2. Vältät  virheet

Kun ulkoistat sijoitusasunnon hankinnan ja vuokraamisen ammattitaitoiselle välittäjälle, voit välttää monia virheitä. Vääränlaisen asunnon ostaminen sijoituskohteeksi voi tulla kalliiksi, samoin virheet ostoprosessissa, vuokratuoton laskemisessa tai sopimusteknisissä asioissa. Jos haluat minimoida riskit ja välttää virheistä seuraavan stressin, käänny välittäjän puoleen.

3. Voit hyödyntää kiinteistönvälittäjän suhteita

Kiinteistönvälittäjillä on usein laajat verkostot, ja he saavat tietoa kohteista, jotka ovat nk. hiljaisessa myynnissä, jolloin saatat välttyä tarjouskilpailulta. Samalla voit saada asunnon markkinahintoja edullisemmin. Välittäjän verkostoja hyödyntämällä myös vuokralainen saattaa löytyä nopeammin kuin itse vuokratessa.

4. Voit vähentää palkkiot verotuksessa

Sijoitusasunnon hankinnan ja vuokraamisen ulkoistaminen maksaa, jonka vuoksi osa epäröi kyseisten palveluiden käyttämistä. Kannattaa kuitenkin muistaa, että sijoitusasunnon hankintaan, vuokraukseen, hallinnointiin, vastikkeisiin ja remontteihin liittyvät kulut saa vähennettyä verotuksessa. Palveluiden ulkoistaminen saattaa joissakin tapauksissa tulla kokonaisuutta katsoen jopa edullisemmaksi kuin kaiken itse tekeminen, sillä ammattitaitoisen välittäjän avulla löydät hyvän sijoituskohteen ja saat asunnon vuokrattua nopeasti.

Kaipaatko apua sijoitusasunnon ostossa? Jätä yhteydenottopyyntö, niin keskustellaan lisää!

Jätä yhteydenottopyyntö >